Reforma tributária · CIB
A Receita vai calcular um valor para cada imóvel. Se o do seu vier acima do real, o imposto na venda, na herança ou na doação pode sair maior.
Esse valor de referência é calculado em massa, por estatística — sem ninguém ver o estado real do seu imóvel. Mas ele pode ser contestado: eu faço a avaliação técnica que prova quanto o seu imóvel vale de verdade.
Maurício PegoraroAvaliador de imóveis · Limeira e online em todo SPCNAI 53145 · CRECI 254876-F/SP
Assinado por Maurício Pegoraro · CNAI 53145Vídeo · 1 minuto
O que é o valor de referência, quando ele pesa no seu bolso e como contestar se estiver errado.
Cartório, prefeitura e Receita Federal passam a enxergar o mesmo imóvel pelo mesmo número, num sistema nacional chamado Sinter. As prefeituras têm até 31/12/2026 para integrar seus cadastros — se o do seu imóvel estiver errado, o erro vai junto.
O fisco calcula uma estimativa de valor de mercado para cada imóvel, atualizada todo ano. Ela vira parâmetro para conferir o valor declarado em vendas, heranças e doações.
A lei garante o direito de contestar o valor de referência. A principal prova é um laudo ou parecer de avaliação — o documento que eu emito como avaliador credenciado.
Base: Lei Complementar nº 214/2025 (reforma tributária), que criou o CIB e o valor de referência. A implantação acontece em etapas, conforme prefeituras e cartórios se integram ao sistema.
O valor declarado na negociação passa a ser comparado com o que o fisco tem no cadastro. Com uma avaliação em mãos, você negocia e declara com segurança.
Um valor acima da realidade aumenta o imposto e pode travar a partilha. A avaliação técnica mostra quanto o imóvel vale de fato.
Uma avaliação imparcial evita discussão sobre quanto vale cada imóvel e dá base para o acordo.
Área, endereço ou construção que não batem com a realidade — como uma reforma ou ampliação não averbada. Com o CIB, esses dados vão para o cadastro nacional. Melhor corrigir antes.
Para quem é contribuinte do IBS/CBS, os imóveis que estiverem no seu nome em 31/12/2026 ganham um “redutor de ajuste”, que diminui a base do imposto na venda. A lei permite escolher entre o custo de aquisição corrigido e o valor de referência — comparar os dois com uma avaliação pode fazer muita diferença.
Data-chave: 31/12/2026
Documento técnico com o valor de mercado do seu imóvel, assinado por avaliador inscrito no CNAI. É a prova que você usa para contestar o valor de referência ou embasar uma decisão.
Confiro matrícula, IPTU e o cadastro da prefeitura — área, endereço, construções — aponto o que está errado e te ajudo a corrigir junto à prefeitura e ao cartório, antes que o erro vá para o cadastro da Receita.
Avaliação de mercado de cada imóvel para você e seu contador decidirem, com números, a melhor opção para o redutor de ajuste do IBS/CBS.
O CNAI é o Cadastro Nacional de Avaliadores Imobiliários, mantido pelo sistema COFECI-CRECI. Estar inscrito nele é o que me permite emitir o Parecer Técnico de Avaliação Mercadológica (PTAM) — o tipo de documento usado como prova para contestar o valor de referência do CIB.
O CIB é um assunto novo, que ainda pouca gente domina — inclusive dentro das prefeituras. Eu estou acompanhando a implantação de perto.
Além de avaliar, eu vivo o mercado de Limeira e região no dia a dia. Isso faz diferença: o valor que vai no parecer vem de imóveis comparáveis de verdade, não de uma média genérica.
Atendo presencialmente em Limeira e região e online em todo o estado de São Paulo, pelo WhatsApp e por videochamada.
Pelo formulário abaixo ou pelo WhatsApp. Leva 30 segundos.
Matrícula, IPTU e o valor de referência. Em Limeira e região a vistoria é presencial; no resto do estado de SP, por videochamada, com fotos, vídeos e pesquisa de mercado da sua cidade.
Antes de qualquer compromisso. Aprovado, eu entrego o parecer assinado.
Deixe seu nome e WhatsApp e eu te chamo para entender o seu caso. Sem compromisso.
Ou fale agora: (19) 98458-6316Vou te chamar no WhatsApp em breve para entender o seu caso. Se quiser adiantar, me mande uma mensagem agora:
Falar com o MaurícioNão. O CIB é um cadastro: um código único por imóvel, que liga as informações de cartórios, prefeituras e Receita Federal. O que muda é que o fisco passa a ter dados mais completos — e um valor de referência — para conferir o que é declarado.
Depende da cidade. A implantação acontece em etapas: prefeituras e cartórios estão se integrando ao Sinter, o sistema da Receita, ao longo de 2026 e 2027. Se o seu imóvel ainda não aparece, é o momento ideal para organizar a documentação e saber quanto ele vale.
Em regra, não. A lei alcança como contribuintes as pessoas físicas com volume maior de operações — como quem vende ou aluga mais de três imóveis no ano, com regras e limites específicos. Para o seu caso, confirme com seu contador. A avaliação continua útil para o ITBI, a negociação e a escritura.
PTAM é o Parecer Técnico de Avaliação Mercadológica, emitido por corretor de imóveis inscrito no CNAI. A Lei Complementar 214/2025 garante o direito de contestar o valor de referência, e um laudo ou parecer de avaliação é a principal prova nesse pedido.
Se o seu caso exigir um laudo de engenharia, eu te digo isso logo na primeira conversa.
Área, endereço ou construção diferentes da realidade vão para o cadastro nacional junto com o resto. Eu confiro matrícula, IPTU e o cadastro da prefeitura, te digo exatamente o que precisa ser corrigido e acompanho a correção junto à prefeitura e ao cartório. Quando a correção exigir engenheiro ou advogado, eu te aviso logo no início.
Depende do tipo de imóvel e da finalidade do parecer. Na primeira conversa eu entendo o seu caso e passo valor e prazo antes de qualquer compromisso.
Sim, em todo o estado de São Paulo. Em Limeira e região o atendimento é presencial. Nas outras cidades do estado, é online: a gente conversa pelo WhatsApp, eu faço a vistoria por videochamada, você me envia fotos, vídeos e documentos do imóvel, e eu faço a pesquisa de mercado da sua cidade.
Quando o parecer é feito sem vistoria presencial, isso fica registrado no próprio documento. Imóvel em outro estado? Me chame no WhatsApp que eu vejo a melhor forma de te ajudar.
